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    农村门面房屋拆迁补偿标准

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/5/11 13:35:24 

    一、农村门面房屋拆迁补偿标准

    沿街外观好似商业用房,同时也是用于实际经营行为的房屋。例如饭店、超市、小宾馆等,今天探讨的是对这类房屋应该如何补偿。

    国有土地上的沿街用房基本是正规的商服用地,不存在争议,产生争议的多在集体土地上。所以接下来我们就探讨下在集体土地上沿街用房,它的形态分为以下几种:

    1、有集体建设用地使用权证;当中标注的用途为住宅,实际用于生产经营用房。

    2、客观现实自然形成;意思是本身不是沿街用房,房屋前面修路,房屋可做经营之用,这种时间推移自然形成的用房性质。

    3、村乡镇统一规划的用房;例如乡、村统一规划此地为超市一条街、建材一条街。本身经过了乡、村的统一规划,但是没有取得相关部门的建筑以及土地审批手续。

    4、自建宅基地;例如农家乐饭店、农家乐宾馆。

    5、集体企业改制;之前是乡办、村办企业,被一次性买断的这种商铺用房。

    第一种情况是有建设用地审批手续的,后四种是未取得相关部门审批手续的房屋,这几种情况的用房如果遇到拆迁应该用商服的价值来补偿。整个价值的递进状态由低到高为工业用地、住宅用地、商业用地。

    此类沿街商铺用房比住宅价值要高几倍甚至是十几倍,差距甚大,实践当中存在相应的争议。被拆迁方主张是商业用房,拆迁房主张房产证是住宅用地、宅基地。或集体企业一次性买断后,本身是厂房用地,只能按照所载明文件补偿,这就造成双方很大矛盾。

    按照法律规定是必须持有商服或者商业用地的准入手续,也就是向相关部门申请审批的相关文件,之后建筑房屋也取得了商业用房的房屋所有权手续;手续齐全才能得到相应商业用房的补偿。

    实践当中,现实问题与法律规定也存在一定的脱节,不能完全相吻合。我认为如果达到一定标准原则上也应该考虑按照商业用房价值来认定补偿。

    1、具有沿街性、具有商业位置优势,满足商业用地价值取向;

    2、取得法律所允许的相关经营手续,如营业执照、税务登记证等;

    3、持续稳定的经营行为,也就是客观满足此用地取得合法手续,并且持续稳定经营行为,满足常识所认定的商业用地的形态;

    4、不能属于临时搭建、严重违章建筑。限定集体土地基本法律是2008年《城乡规划法》,08年以后所建设并且没有取得相关手续的房屋属于违章建筑。

    基于实践角度满足这四个条件的企业可以与征收方以商服的价值主张本企业权益。

    二、农村自建门面房拆迁补偿标准

    正规的商服用途的房屋,按商铺补偿。住宅改为非住宅(住改非),有营业执照的,可以高于住宅,但一般不会和商铺一样高。如果是租用的商铺、门面,需要看是否在租赁期内,首先要看租赁合同中是否有关于拆迁补偿的明确约定,如果有,则按照合同约定来进行,如果没有则只能按照法律的规定来进行,按照法律规定,承租人是有权利获得拆迁补偿的。


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