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    违法建筑买卖合同效力如何

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/5/13 10:54:16 

    违章建筑是指违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。违章建筑通常有两种情况:一是建造者未取得土地使用权,即在他人有合法使用权的土地上或在国家、集体所有的土地上建造的建筑物;另一种是建造者取得了土地使用权而未取得建筑许可证建造的建筑物。

    违章建筑卖买合同效力如何认定,有以下几种观点:

    ㈠违章建筑区分情况确认效力。

    一是建造者不具有土地使用权的违章建筑,属于在他人土地上建造房屋,因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权,其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规,也侵害了他人的土地使用权和所有权,此类买卖合同应认定无效。

    二是建造者已取得了土地使用权,因未办理建筑许可证的违章建筑,在其补办有关手续后,可取得该建筑物的所有权。如果当事人在一审法庭辩论结束前补办了有关手续,认定买卖合同有效。如果当事人在一审法庭辩论结束前不能补办有关手续,认定买卖合同无效。

    ㈡违章建筑卖买合同有效。

    笔者同意第二种观点。

    理由是:合同效力问题是私法问题,应由民事法律调整。违章建筑是公法问题,不因其违章而丧失物权客体的资格。

    否认违章建筑卖买合同有效的主要依据是,《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产,不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的”。该条是否能够作为认定合同效力的依据?如果是,违章建筑卖买合同无效。否则,违章建筑卖买合同有效。

    要回答这个问题,必须先弄清《房地产管理法》第三十七条是什么规范?

    《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强行性规范可以分为效力规范和取缔规范。效力规范是指法律法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立的,或者虽然没有明确规定效力,但违反规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。前者由法律法规明确指明了违反该规定的效果,不需要经过裁判的认定,合同当然无效;后者违反规定是否导致合同无效需要法院的裁判进行认定。取缔规范是指法律法规虽然没有明确规定违反强制性规定的效力,但违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人的利益的规范。只有违反了效力性规定的合同才作为无效的合同,而违反了取缔性的规定,可以由有关机关对当事人实施行政处罚,但不一定宣告合同无效。违反取缔性规定的合同是不生效的合同,这种不生效是一种暂时的状态,它可以通过事后效力补正,消除其违法内容,从而使合同有效。

    《房地产管理法》第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序,避免国家收益的流失,减少交易纠纷”,对于该条第(六)项,“之所以制定该项规定,是因为房地产未依法领证说明该房地产来源不清,归属不明。如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则,不利于市场秩序的维护,不利于国家对房地产的管理和监督。”从《房地产管理法》的法律名称看,已十分鲜明地表达了其立法目的,在法律规范设计上看,该法第六章中单设了《法律责任》一章,都是行政责任,并无民事责任的法律规范。从价值取向看,合同无效无视买受人的合法权益,让出卖人通过不合理的反悔得到利益,不仅违反了“任何人不得从自己的过错中获利”的原则,违反了诚实信用的公理性原则,损害了民事流转的安全性。同时,还会助长出卖人的投机心理,进而影响交易秩序和社会风气。《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范,不能作为认定合同效力的依据。

    违章建筑卖买合同有效,根据违约情况区别处理。

    1.房屋建造本身合法,只是手续未办的,依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”的规定,责令出卖人协助补办手续,出卖人不愿协助的,也可直接判决权属归买受人所有,由买受人直接通过行政部门办理所有权证,办证时补交税款,判决时明确税费由谁负担。

    2.房屋建造存在违法行为,不能取得所有权证的,向行政管理部门发司法建议,先进行行政处罚,如处罚后获取产权证的,产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的,则出卖人因交付不能,应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益,及时定纷止争。


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