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    别傻了,拆迁真的能致富吗?这篇文章说清楚了!

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/8/5 21:45:45 

    2019年7月13日,河南省漯河市郾城区小李庄发生了一起“官员拆迁被撞身亡”的悲剧事件。一边是暴力拆迁,一边是暴力抗拆,两种极端刺痛了公众的神经。拆迁方以如此惨痛的代价究竟是在捍卫什么呢?

    随着城市化的发展,土地资源蕴藏的巨大利益早已成为地方政府追求经济增长的首要实现。在这一场城市包围农村的运动中,征地拆迁的规模不断扩大,越来越多的家庭和企业卷入其中,各方冲突因“利”而起,金字塔财富中最大的蛋糕被谁攫取不言而喻。

    但不知为何,鲜有知情权和参与权,且处于弱势谈判和议价地位的被拆迁人却因“拆迁致富”“拆二代”等这些被创作出来的新名词虚假地承载了虚假的财富。

    本文北京拆迁律师欧阳甫律师将用事实和法律揭穿这类所谓“拆迁致富”的说法背后的真相。

    一、关于土地资源的流转收益

    不可否认征地拆迁的目的绝大多数是为了房地产开发,虽然房地产开发的一级资源是土地,但土地的所有权不属于个人。国家拥有所有权的国有土地可以直接进入市场拍卖,收益归国家;集体拥有所有权的土地需要经过国家的征收程序,国家以低价征收,收益归集体,然后再以高价拍卖,收益归国家。

    最大限度的降低成本,最大限度的获得利益是商业精神的铁律,土地市场和房地产市场也不例外。这就造成在集体土地的征收过程中,土地的补偿标准不是按照市场价,而是根据《土地管理法》的规定,按照土地的原用途给予补偿。

    但在实际征收过程中,集体土地的原用途并未区分种植用途和住宅用途等,而是一律按照种植用途给予补偿。以县级城市湖北省仙桃市城市中心2012年集体土地的征地补偿为例,征地补偿大约3万每亩,而拍卖价大约250万每亩。以一线城市广州为例,2018年白云区的集体土地征收补偿大约22万每亩,而拍卖价接近700万每亩。

    即使是征地补偿的的收益,无论是县级市的3万每亩还是一线城市的22万每亩,根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有而非个人所有。

    因此,关于土地资源的流转财富并不直接属于被拆迁人。

    二、关于地上建筑物的货币补偿

    土地的补偿不属于个人,那么在土地上建造的房子等建筑物则属于个人财产,在拆迁过程中,这部分财产可以依法选择货币补偿。怎么补呢?

    集体土地上的房屋,如果选择货币补偿,根据法律的规定,基本上就是建筑成本。县级城市的建筑成本多定在2000元每平米以下,一线城市广州的建筑成本最高为3600元每平米。如果按照这个建筑成本进行补偿,也就类似重置成新价。而很多地方,还要根据房屋的使用年限,测算成新率打个折扣。这就是集体土地选择货币补偿的情况。显然,这个补偿是不可能在同等地段买回同等拆迁面积的开发楼盘的。

    国有土地上的房屋,如果选择货币补偿,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》“对被征收房屋价值的补偿,不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”法律在这里埋伏着一个不易觉察的表达“类似”,最高人民法院在2019年4月的一份判决中用到了这个表达,这份判决的要旨是这样写的:“被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格,并非指的是就近区位新建商品房的价格。”

    说白了,还是根据房屋的使用年限,测算成新率打个折扣。这同样意味着获得的补偿不可能在同等地段买回同等拆迁面积的开发楼盘。

    没错,选择货币补偿,你手头有了一笔钱,可这是传说中的“拆迁致富”吗?

    三、关于地上建筑物的面积置换

    无论是集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋,都可以依法选择面积置换,也叫产权置换。这里经常争议的是以下几个问题:

    1、你用我的实际面积换取建筑面积,面积大打折扣;

    2、天井、院落、空地都不算,面积大打折扣;

    3、产权置换的经常是毛坯房,无法直接居住,装饰装修还要贴钱投入;

    4、有些地方拆迁限定每人只能置换50平米或者70平米,多余的面积强制要求按照建筑成本价给予货币补偿。

    凡此种种,不一而足,步步惊心。其目的依然是那个商业铁律,以最小的成本获取最大收益。更让人无法抗拒的是,这样的强买强卖都是以地方政府红头文件的形式固定下来,要求基层强制执行。有道是,房子是用来住的,不是用来卖的,更不是用来强买强卖的。但面对这样的局面,老百姓鲜有抗争的空间。

    那么,这是传说中的“拆迁致富”吗?

    四、关于地上建筑物的货币补偿和面积置换的差价计算

    如果你的房子有500平米的面积,家里只有3口人,你只需要200平米的置换房,多余的300平米你希望选择货币补偿,让家里有些现金储备。这种情况在拆迁中又是怎么处理的呢?征地拆迁相对规范的一线城市广州白云区按照3000元每平米给予“弃产奖励”,其他地方就可想而知。

    但另一方面,如果你的房子只有200平米,你想获得500平米的住宅面积,多余的300平米你需要用新建商品房的市场价来购买。

    请问,这是传说中的“拆迁致富”吗?

    五、关于集体土地征收后,农民的社保安置

    征收集体土地,意味着农民失去耕作的收益,意味着失地即失业,意味着身份虽然转变为城市居民,可却是无业游民。地方政府在征地中承诺培训上岗的美好大多停留在纸面上。于是,国家规定征收集体土地的,一定要给农民买社保。

    但是,这个被法律规定的底线是否得到了落实呢?如果没有,那点货币补偿是否足够保障一家人的余生?如若不能,所谓的“拆迁致富”又从何谈起呢?不知为何,我们总是少有对真相的分析,却总有这种何不食糜肉的声音?

    六、关于拆迁之前的卫生费和拆迁之后的物业费

    无论是城市还是农村,没有拆迁之前,都是按户按月收取几块到十几块钱的卫生费。在拆迁之后,变成每月每平米几块的物业费。对城市化以后暂时没有工作和收入来源的被拆迁人是一笔不小的开支,并且年年月月,成为一笔固定开支,且不断上调。

    至于拆迁之前的家庭工厂和小卖部等等的生计损失就不在此展开了,毕竟住改商是少数,事实上,他们失去的更多。

    七、那么,传说中的“拆迁致富”和“拆二代”的真相是什么呢

    比如你有500平米的小洋楼,拆迁方才会给你500平米的商品房,这就是拆迁方常说的“一套房换几套房,有何划不来?为什么不签字?”听起来怎么有一种被收割智商税的感觉呢?

    你原有的是你原有的,你没有的也是你没有的。绝不可能你有200平米的小洋楼,拆迁方会给你500平米的商品房。天上不会掉馅饼,天上只会掉陷阱,这是硬道理。

    圣经《新约·马太福音》有一句话:“那已经有的,要给他更多;那没有的,连他剩下的也要夺走。”

    在这场土地财富的争夺战中,被拆迁人失去什么,又获得了什么都是明面上的事情。岂是一些不知出于什么目的的人捏造“拆迁致富”的蛊惑所能改变的事实?

    近十年来,征地拆迁在行政诉讼案件中一直高居榜首。如果拆迁真的能致富,就不会有如此众多的纠纷了;如果拆迁真的能致富,就不会有“牵走一头牛,补你一只鸡”的能够载入史册的民谚了。暴力即暴利。媒体扒出“官员拆迁被撞身亡”案件中,当地政府4年13次强拆被判违法,却依然故我。如果不是巨大的利益,又怎会爆发如此巨大的动力?

    醒来,是一种责任。


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