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    扒一扒《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法律漏洞

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/8/8 21:39:08 

    2009年11月13日,成都市金牛区天回镇金华村村民唐福珍在前夫胡昌明房屋被强行拆迁时,点燃汽油自焚,后因抢救无效于11月29日不幸死亡,震惊朝野。

    一寸山河一寸血,这一次,以暴力掠夺土地的不是外敌而是地方政府与它的人民。

    随后,沈岿、王锡梓、陈端洪、钱明星、姜明安等五位学者向全国人大常委会提出了审查国务院《城市房屋拆迁管理条例》的建议。

    此后,被成为“拆迁恶法”的《城市房屋拆迁管理条例》被废止,《国有土地上房屋征收与补偿条例》走向前台,成为目前各地实施拆迁的重要法律依据。

    但因为各种原因,该条例在立法上的诸多不足,成为现实执行中的争议焦点。本文拟从法律规定、法律漏洞、正方策略、反方策略三个角度,对国有土地上房屋的被拆迁人给予依法维权的指引,避免以暴制暴的悲剧重复上演。

    一、国有土地上房屋征收的前提:公共利益。

    《条例规定》

    为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。公共利益包括:

    1、国防和外交的需要;

    2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

    3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

    4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

    5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

    6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

    《法律漏洞》

    拆迁一般不是由民众主动发起和主导实施,所以地方政府要进行强制拆迁,要剥夺公民限制财产,必须要有正当的公众利益目的,没有正当公众利益目的的话,商业拆迁那是民事上的交易行为,必须得到户主的同意才能拆。

    但是,由于公共利益界定不清,给地方政府留下了很大的运作余地。比如第5条第6条的规定中含有太大的空间,属于一大败笔。

    《正方策略》

    地方政府以“旧城改造”“棚户区”改造等名义实施拆迁,但实际上搞商业开发;地方政府以改善城市形象、发展经济等理由将商业开发项目冠以“公共利益”的头衔,而被征收人没有法律上的依据来给予反对。

    《反方策略》

    1、由商业利益导致的拆迁占大多数,但是都披上了公共利益的外衣。反方要利用“商业开发必须要取得大多数被拆迁户的同意”的法律规定,寻求集体参与,谋求是否属于“公共利益”的论证。

    2、一定要搞清楚拆迁的目的是不是为了公共利益,同时尽可能在公平合理的范围内要求补偿。

    二、国有土地上房屋补偿的依据:评估报告

    《条例规定》

    被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。

    《法律漏洞》

    1、“房地产价格评估机构由被征收人协商选定”难以落实。

    由于拆迁本质上不是被拆迁人自主自发自己主导的行为,被拆迁人有多少意愿以及专业知识以及时间精力做出选择?此外,被拆迁人如何选择?谁来组织大家选择?谁愿意承担里面的风险?这些现实的问题导致被拆迁人主动选择评估机构少之又少,最终往往是协商不成由政府来决定。而地方政府选择的评估公司一般都与其关系密切,能否作出公正的评估是值得怀疑的。

    2、条例规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议”的处理没有意义。

    “对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

    由原评估机构对自己的评估结果进行复核能解决问题吗?期待评估公司以极高的道德水准进行自我否定可能吗?为什么不在法律上做更多切实可行的规范呢?

    3、看看接下来,对复核结果还不满意怎么办?向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。律师在办案的过程中发现,很多地方根本就没有“房地产价格评估专家委员会”。如果根据被拆迁人的申请临时组建一个这样的专家委员会,其成员又会由谁组成?脑补一下,这样的规定是否能真正起到纠错的作用?

    《正方策略》

    提前选定几家评估机构供被拆迁人选择其中一家,然后以评估机构是被拆迁人自己选择的占据主动。

    《反方策略》

    1、团结起来联合选择评估机构。

    2、条例规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。”这里并没有要求一定要向原评估机构申请复核,被拆迁人同样可以利用这个法律漏洞,向其他评估机构申请复核。

    3、条例规定“对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”这里也没有要求一定要向当地的专家委员会申请签订,这个法律漏洞被拆迁人一样可以利用。

    三、评估标准模糊

    《条例规定》

    评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

    《法律漏洞》

    就在“类似”上。

    于是,评估机构和法院在“类似”二字上大做文章,克扣百姓。

    比如拆旧的楼房,评估机构不是以周边类似新房价格作出评估,而是按照“类似”二手房屋的价格进行评估。

    这意味着被拆迁人不能以旧换新,只能以旧换旧。这意味着即使拿到不打折扣的评估价格补偿,买回类似的房屋居住还需要重新缴纳各种税费甚至重新装修。这意味着被拆迁人不但没有因拆迁致富,反而可能因拆迁返贫。

    如是,为什么要同意拆迁?矛盾由此引发。

    甚至最高人民法院的有些法官也利用“类似”作出判决。(2018)最高法行申1001号的判决是这样写的:对被征收房屋价值的补偿,不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格,并非指的是就近区位新建商品房的价格。

    因此,好的法律应该是调和矛盾,让民众共享发展成果,而不是留下法律漏洞,徒增纠纷。

    《正方策略》

    被征收房屋按照“被征收房屋类似房地产的市场价格”确定补偿,对此,拆迁方会不折不扣的执行。

    《反方策略》

    严格执行法律规定“原有生活水平不降低,长远生计有保障”才签字。

    四、“征收补偿方案”征求意见形同虚设

    《条例规定》

    市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

    《正方策略》

    在极其隐蔽的地方张贴“征收补偿方案”,一旦30天到期地方政府往往以群众未提出意见为由而按照自己的意思来确定补偿方案。有些地方根本不公开“征收补偿方案”而以口头代替或者在很久以后通过官方网站公开,使得征求意见的法律规定形同虚设。

    《反方策略》

    积极参与,要求公示“征收补偿方案”,集体提出修改意见。要知道,没有整体的利益就没有个人的利益,不要心存任何侥幸的幻想。

    被征收人与征收部门的最大争议往往是补偿问题,在补偿难以达成一致的情况下,征收部门一定会以评估结果来说事。可是根据前面的分析,评估结果也不见得合理。因此,团结起来,利用法律武器,让自己占据主动是不二选择。否则,面对这种以法律的名义实现低价收购,谋取利益的行为,让被拆迁人苦不堪言。

    最后,提出一个深刻的问题供大家思考:对于人的生命和财产,能否因多数人的意志而剥夺?


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