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    集体土地征收的程序及4大违法行为

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/8/12 22:21:01 

    集体土地和国有土地是《土地管理法》确定的土地性质双轨制度。这样的双轨制导致集体土地的征收和国有土地上房屋的征收程序和补偿标准都不同。国有土地上房屋征收按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行,集体土地的征收程序和补偿标准则散见于法律法规以及省市各级政府的红头文件中。因此,纷争更多集中于集体土地的征收和补偿过程中。

    一、集体土地征收的前提:公共利益,非因公共利益不得征收。

    土地管理法规定,土地征收的条件是“为公共利益需要”,但究竟什么是“公共利益”?有关土地管理的法律法规等均未进一步细化。不少案件中,村民对政府征地是否具有公共利益基础提出强烈质疑,但是由于没有明确判断标准,法院对征地行为“合目的性”的审查和裁判说理显得力不从心。

    道理上,公共利益应当限于为社会成员共同性的利益需求,这一利益结果不能归于任何特定的利益群体,而且公共利益的结果必须增进社会成员的共同福利,也包括增进被征收人的福祉。

    目前法律明确列举的“公共利益”包含:军事用地;国家政府机关及公益性事业研究单位用地;能源、交通用地;公共设施用地;国家重点工程用地;公益及福利事业用地;水利、环境保护用地;其他经合法程序确认的符合“社会公共利益”需要的用地。

    但不管这样,以上列举都没有包含商业开发。

    二、集体土地的征收程序

    集体土地的征收正序至少包括:

    1、方案呈报(农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案);

    2、国务院、省级政府作出征地批复;

    3、市、县政府公告征用土地方案;

    4、国土部门办理征地补偿登记;

    5、国土部门拟定征地补偿、安置方案,并公告、听取意见;

    6、市、县政府批准征地补偿、安置方案;

    7、国土部门组织实施补偿、安置方案,支付征地补偿费;

    8、国土部门实施收地(包括责令交出土地)

    9、对征地补偿标准不服的,政府组织协商、作出裁决。

    只有程序是正确的,结果才是可靠的。因此,必须谋求对每一个阶段的据理力争,才有可能实现补偿结果的公平合理。

    三、集体土地征收过程中常见的违法行为

    1、将集体土地和国有土地混为一谈:用同一个征收程序和补偿标准完成集体土地的征收和国有土地上房屋的征收。

    国有土地上房屋的征收,由市、县级人民政府根据法定程序作出征收决定,由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施具体的征收与补偿工作。

    征收集体土地,需要省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准,由市、县级以上人民政府予以公告并组织实施。

    可见,集体土地的征收必须要在获得省级人民政府或国务院的批准后才能实施。而很多地方,县级政府或国土部门甚至街道办村委会都可以发出一纸《通知》开展征地工作,有些地方还只凭借口头文件实施征地拆迁,这是严重的违法行为,极大地侵害了被征收人的权利,必须予以制止。

    2、未批先占

    就是在未获得省级人民政府或国务院批准的情况下就侵占土地进行施工。此类情形引发的征地纠纷数量较多,行政机关因此被判决败诉的情形屡见不鲜。

    如某镇人民政府在尚未办理完成农用地转用手续和征地审批手续的情况下,发出《公告》称原告村民耕种的土地“已征收”,并要求各村民小组移交所承包的责任田和山地,告知村民在征地范围内不得再进行耕种,组织有关村民小组签订征地合同和相关补充协议,并以县国土资源局的名义将征地款及安置补助款划给各村民小组,准许开发商占用涉案土地进行施工。

    最终法院判决确认县政府、镇政府进行征收的行为违法,责令立即停止项目施工,赔偿因违法征地行为造成的损失。

    3、少批多占

    是指有的地方政府,为了获得更多的建设用地,超出征地批准文件允许的征地红线范围实施征地,侵害被征地村集体和村民合法权益。

    如某市人民政府通过下辖区政府和镇政府与村委会签订《征收土地协议书》,约定被征收的土地面积为900亩,但是经省政府批准征收的土地只有857亩,相差43亩。最后被法院判决确认其在征地范围之外的征地行为违法。

    此外,有的地方政府向被征地农村集体支付的征地补偿款,所补偿的征地面积明显超过经依法批准征收的土地面积,但是被告政府却对超面积补偿的原因无法说明,或者以“不清楚”为由拒绝作出合理解释。此类违法情形也较为常见。

    4、以租代征

    有的地方政府采取更为隐蔽的方式,与村集体签订长期的土地使用合同,达到实质上征地的目的。

    比如在未办理合法的土地征收审批手续和农用地转用审批手续的情况下,与村民委员会签订《租赁土地的协议》,约定租期50年,每年支付租金。一这样的方式规避征地程序和征地补偿,侵害村民利益。

    最后,北京拆迁律师欧阳甫提醒:如果你的土地和房屋在被征收和拆迁的过程中遇到以上问题,务必及时提起法律程序维权,以免错过了救济的诉讼时效。


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