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    企业拆迁怎么补?最全必看!

    作者:北京拆迁律师 发布于:2019/11/23 12:25:21 

    【常见问题】

    在城市化进程的过程中,为实施某些项目,经常会牵涉到土地和房屋的征收与拆迁,由于法律对于经营中的企业遇到征收拆迁时的补偿没有专门规定,使得企业被征收人常常是一头雾水,损失补偿的计算也难以找到直接的依据。对此,本文旨在解答企业被征收时究竟应当有哪些些补偿项目,以帮助被征收的企业有效地维护自己的合法权益。

    【补偿项目】

    一、对土地使用权的价值应当给予补偿

    企业经营,一般都有《土地使用权证》或者《土地租赁协议》,其中都有记载土地性质。根据土地性质是国有土地还是集体土地,补偿标准将有所区别。

    实践中,无论是国有土地还是集体土地,在遇到征收时常常没有土地补偿或者将土地补偿与房屋、建筑物的补偿混和计算在一起,极为模糊。这些都是不合法的,分述如下:

    情况一:企业拥有的《土地使用权证》如果是因出让取得,往往会有出让年限。对企业征收等于是提前收回了土地使用权,因此需要对土地使用权进行补偿,并且应当按照土地使用权拆迁时的市场价值进行补偿。 

    情况二:企业拥有的《土地使用权证》如果是因划拨取得,往往没有年限。虽然因划拨取得的土地没有缴纳土地出让金,但并不意味着对划拨土地使用权就一概不予补偿。划拨土地使用权也是有价值的,也应当给予相应价值的补偿。

    情况三:企业的用地来源是依据与相关单位签订的《土地租赁协议》,企业作为土地的承租人,是否有权获得土地补偿的问题。此时,补偿的依据将以土地证书或《土地租赁协议》的约定为准。

    二、地上建筑物和附属构筑物的补偿

    企业的地上建筑物和附属构筑物一般就是厂房、办公用房、仓库、员工生活用房等,这些建筑物的补偿依据是产权登记簿中的面积。由于历史原因,没有登记在权力证书中的面积,可经实际调查丈量确定。

    这些建筑物补偿标准是重置成新价,也就是说建造成和现在厂房成新程度一样的厂房需要多少钱。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。

    此外,如果这些建筑物涉及到了装饰装修,其补偿标准,可以协商,协商不成需要委托评估机构进行评估。

    另一种情况,如果企业经营用房是通过租赁取得使用权的话,那么企业征收的补偿对象只能是房屋的产权人。此时,征收方只能针对承租人、承包人在租赁、承包期间自建的地上物所有权给予补偿,如果没有这部分建筑物,将不存在这部分的补偿。

    实践中,承租人、承包人遇到征收时,可以主动参与到征收事务中去,以免征收方与出租人、发包人签订补偿协议,侵害自身合法权益。

    三、设备、设施的补偿

    情况一:不可移动固定设备补偿

    不可移动的机器设备和固定设施在拆迁中会进行破坏性拆除,会导致该设备废弃,故应按照设备使用年限进行折旧计价,或是按照重置设备的市场价格计算,予以补偿。

    情况二:可移动设备的补偿

    1、搬迁费补偿

    针对可移动设备的具体补偿标准,应当按照当地制定的搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用等进行据实补偿。

    2、安装费补偿

    包括安装费、调试费,以及由设备供应商出具报价书和证明予以佐证的文件。

    四、原材料、半成品等物品的损失补偿

    在企业拆迁过程中,对一些原材料、半成品将无法处理,对这些原材料、半成品无法处理造成损失的,按照实际价值进行补偿。

    五、停产停业损失的补偿

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。因此,停产停业损失也是企业征收中极为重要的补偿。

    由于各地区存在差异,政策规定不一,停产停业损失的对象包括哪些、计算标准如何,都是可以争取的,协商沟通的操作空间较大。

    如何主张停产停业损失?一般情况下要有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等才能满足一个企业进行正常生产经营的条件,这样才能获得一次性停产停业损失补偿。

    具备前述前提条件,停产停业损失补偿既应包括实际损失补偿,也应包括预期利润损失补偿、订单违约损失补偿和财务成本等。

    1、实际损失补偿即原材料半成品的损失补偿。

    2、预期损失则是指,根据往年同期的财务状况,企业可期待的利润。被征收企业应当就投资数额和近几年的平均合理利润提供充分证据,以证明合理的投资收益回报,便于征收方结合剩余经营期限计算预期的利润损失。

    3、订单违约损失是指,企业和客户签订了合同,由于拆迁不能按时供货承担违约责任,要补偿企业的违约损失。

    4、财务成本损失,比如向银行贷款付财务成本利息,现在由于经营中断,财务成本是累计增加,所以这也是拆迁造成的损失,是要纳入停产停业损失中。

    六、人员安置或遣散费用补偿

    因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细规定。实践中,有些地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。

    企业遇到征收后,需要支付员工停工期间的工资和社保费。

    拆迁如果导致员工解聘,那么应当根据与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

    对这部分损失,企业也是可以争取征收补偿的。

    七、搬迁奖励金及其他补偿费用

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

    奖励金的数值,由征收方根据征收项目的实际情况确定,并在补偿安置方案中公示。实践中,也有征收方、被征收人、实际承租人之间通过协商确定的情况。

    【重要提示】

    由于法律对企业征收补偿没有具体规定,导致征收中针对企业的补偿政策存在较大差异。企业被征收人如果遇到补偿政策,计算标准的困惑,一方面要积极举证,提供企业经营资质、经营年限、收入效益及税款缴纳等方面的证据,另一方面也要及时委托专业律师介入,以便尽早锁定证据核算事实,占据主动,为最终获得公平、合理的征收补偿步步为赢。


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