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    警惕,集体土地直接开发房地产侵蚀农民利益的操作

    作者:北京拆迁律师 发布于:2020/1/8 12:20:55 

    新《土地管理法》在坚特土地公有制不动摇,坚特农民利益不受损,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度的基础上,破除了农村集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。

    具体体现在新《土地管理法》第六十三条:

    “土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

    前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

    通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

    集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

    这意味着农村集体土地,可以入市与国有土地同价、同权、同等准入的标准规范,这项政策受益最大的就是农民群体。

    利用集体建设用地进行工业、商业等经营性建设,农民的收益将会大增加,所带来的收益可以用于乡村公共建设,也可以按股年年分红,或者是一次性交付给第三方经营,相对土地征收的补偿,肯定会高出很多

    那么,什么样的集体土地可以直接搞房产开发?

    利用农村集体建设用搞房产开发当然是有严格条件的,仅限于集体建设用地。这指的是农村集体所有,由集体经济组织或者是农民进行各类非农业建设所使用的土地,包括宅基地、农村公益性公共设施用地以及经营性用地。有一点要求是非常明确的,那就是耕地等农用地不得从事各种形式的非农建设。

    问题,这项利好农民的法律规定出台不久,许多开发商已经瞄准了这块市场,并联合村集体经济组织利用各种手段侵蚀农民的土地财产权益。笔者作为土地房地产的专业律师,通过最近接到的案件,从以下几个方面提醒农民朋友关注:

    1、根据法律,集体经营性建设用地出让给开发商需要经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

    对此,集体经济组织或以各种名义(比如:征收、旧城改造、棚户区改造等等)让村民在空白纸上签字画押。只要签字画押的人数达到者三分之二以上,村集体经济组织即可以此与开发商签订出让合同,将签字画押附于其后。至于合同如何约定,农民利益如何保障就无从谈起,农民朋友因此失去了在法律上的主动地位。

    2、将耕作用地作为集体经营性建设用地与集体经济组织签订开发合同。

    3、要高度重视集体经营性建设用地能够带来的长久收益,避免一次性以征地补偿的方式结算而失去长久的经营性收益。比如,可以将集体经营性资产以股份合作的方式与开发商签订合同,避免完全产权的出让等等。

    4、坚持重大事项的“四议两公开”原则:即农村所有村级重大事项都必须在村党组织领导下,党支部会提议、“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议;“两公开”,即,决议公开、实施结果公开。

    最后,笔者提供最高人民法院对以集体土地合作开发房地产合同效力争议的几个典型裁判观点供参考:

    1、以集体土地合作开发房地产,本质上属于集体土地使用权有偿转让,该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效。

    2、以集体所有的土地合作开发房地产,即使已办理规划审批手续,但未依法办理征收、出让等相关手续的,该合作开发房地产合同无效。

    3、以集体土地合作开发房地产的当事人,在合作开发合同中约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续,再进行房地产开发的,该合作开发合同有效。

    4、农村新型社区建设涉及的合资、合作开发房地产纠纷,由人民政府、调解组织协调解决,不属于民事诉讼的受案范围。

    如遇到类似问题,通过协商难以解决,建议及时与律师取得联系获得帮助。


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