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    征收中只有房屋补偿,没有土地补偿,合法吗?

    作者:北京拆迁律师 发布于:2020/5/21 17:09:32 

    在遇到征收拆迁的时候,经常听基础政府工作人员说:“土地是国家的,征收不给钱。”于是采用“无偿”的方式收回土地使用权,将土地白拿走。征收评估也只针对房屋进行估价,完全不计土地使用权的价值,导致收回土地没有补偿,这种说法和做法对吗?

    更有甚者,有些地方政府将已经发放土地使用权证和建设规划许可证,并且已经完成建设的建筑物,要求收回土地,拆除建筑物,并且不给予任何补偿。这样的一些做法合法吗?

    大家都知道,我国是实行土地公有制的国家。国有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。这是土地所有权的制度规定。

    那么,土地的使用权,可以依法确定给个人和单位使用。在国有土地的范畴,是通过划拨或拍卖取得国有土地的使用权。在集体土地的范畴,是通过承包土地、划分宅基地、承租土地等获得集体土地使用权。

    这里核心的问题就是:“土地使用权”到底应不应该获得补偿?

    一、法律规定:收回土地使用权应该给予补偿

    纵观《土地管理法》等法律法规的相关条款,可以清楚地看到,我国法律将土地所有权、使用权、经营权进行三权分离,分别承认其价值,并且规定无论是国有土地的使用权人还是集体土地的使用权人在征收中都应该获得补偿。也就是说,一般情况下收回土地使用权都应当给予补偿。

    这类案件在法院也获得了支持和胜诉。试举一例:

    2000年,东岳威海公司取得威海市某块国有土地的使用权,但由于政府迟迟未做好配套设施建设,一直没有开工。2005年,威海市政府作出批复,将该土地性质调整为林地。此次调整,意味着东岳威海公司无法实现其建设目的,该公司遂向威海市政府及相关部门申请赔偿,但均遭到拒绝。

    东岳威海公司负责人不服,提起行政诉讼维权。法院经审理认为,威海东岳公司一直未利用该土地,构成土地闲置,也即,该土地资源并未被充分利用,政府有权予以收回,其要求补偿的请求不能得到支持。据此,驳回诉讼请求。东岳威海公司不服,提起上诉。

    最终,山东省高级人民法院判决威海市政府、自然资源与规划局共同作出补偿决定。

    二、进一步的,征收国有土地上房屋时空地、院落也要补偿

    《土地管理法》从法律上为房屋征收中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利,征收主体在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。

    在房地产评估时,不但要考虑房屋本身及占用的土地,还要考虑被征收人拥有的院落及拥有的附属设施。被征收人对合法使用的院落、空地虽然不享有所有权,但拥有使用权,征收人征收房屋的同时也损害了被征收人对房前屋后的院落、空地的土地使用权,因此,征收人应当对此予以补偿。

    最高人民法院对于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿答复如下:对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。

    因此,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

    这类案件在法院也获得了支持和胜诉。再举一例:

    山东省高级人民法院审理的贾建忠与宁津县人民政府行政征收案指出,评估报告未涉及被征收人国有土地使用权范围内空置土地的价值,由此作出的征收补偿决定应予撤销。因为评估报告是征收补偿决定的参考依据,征收单位应当全面考量,以作出合法、合理的征收补偿决定。评估机构在对征收人有证房屋进行评估时采用市场法,即根据一定时间节点内的其他特定房屋成交案例,取相应的平均值确定上诉人房屋价值,评估报告未说明涉案空置土地使用权价值如何体现,由此作出的征收补偿决定应予撤销。

    三、如何评估土地使用权的价值

    土地使用权的价值如何评估,涉及到对《土地管理法》第五十八条和第六十六条“适当补偿”的理解与运用。

    本文以收回国有土地使用权为例,略作说明。

    根据《土地管理法》第五十八条第二款“为公共利益需要使用土地,或者为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地,收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”及相关规定,应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

    关于“适当补偿”的理解与适用,最高人民法院在一起判决中作出如下指引:“适当补偿”,不宜单纯以法条规定的文意为限,不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿,而宜作统一的法律解释。即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的,收回的土地使用权以出让方式供应的,应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等,参照市场地价水平经专业评估后予以补偿;收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿;确定补偿标准的基准日,原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。

    以上这些法律规定和真实的判决告诉我们,征收中除了房屋要给予补偿,空地、院落作为土地使用权的一部分要给予补偿,土地使用权本身也是有价值的,也要一并给予补偿。一句话:土地不能白拿走。

    与土地有关的行政案件可能涉及的法律关系比较复杂,清晰的维权思路是维权胜诉的关键。遇到纠纷,建议及时委托专业律师协助,以获得更好的维权效果。


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