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    公摊面积应当计算征收补偿

    作者:北京拆迁律师 发布于:2020/6/21 23:37:58 

    房屋拆迁的补偿方式有货币补偿、产权置换或者是货币补偿和产权置换相结合的方式。纯货币补偿不存在公摊面积的问题,置换又有两种情况:一种是被拆迁的房子本身存在公摊面积,即楼房置换楼房,安置房的公摊面积和它的公摊面积差不多,可以不予结算差价。

    另一种是被拆迁的房子是平房、自建房等等,本身不存在公摊面积,但是置换到高层之后,出现了公摊面积。这种情况下,公摊面积应当计算征收补偿。

    【法律依据】

    1、《物权法》第四十二条规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

    2、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定:征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

    因此,不论是国有土地上的房屋征收,还是集体土地上的房屋拆迁,选择产权置换时,不能低于拆一还一的原则,不能因此而降低原有的居住面积、降低原有的生活水平。由此可知,公摊面积也应当参考1:1的还房比例,拆迁前公摊和安置房公摊应当一致,如有差距,应计算补偿。

    3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条中规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

    由该条规定可见,法律中对被征收房屋面积的认定,是以房屋的“建筑面积”为准的。

    4、《国有土地上房屋征收评估办法》中规定,对已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。也就是以房屋产权证书上记载的总的建筑面积为准,其中就包含房子的实际套内面积,以及“公摊面积”。

    根据以上规定,计算拆迁补偿时,是要把房子的公摊面积计算在补偿范围内的。如果评估和计算补偿时用的是房子的实际使用面积,那这个补偿显然不合理。

    【举例说明】

    假设:被征收房屋的建筑面积是100平米,公摊率是30%,那么被征收人原来的实际住房面积就是70平米;同时,用于产权调换的安置房的公摊率是40%,高于原本的公摊率,那么如果给被征收人100平米建筑面积的安置房的话,被征收人实际居住面积就缩水到了60平米。

    买房时为公摊面积花了钱,房屋被征收时,当然也应当就这部分面积得到合理的补偿。如果有被征收人遇到只补偿套内面积,不补偿公摊面积的征收,一定要提起警惕,这样的补偿很可能存在问题。

    因此,在提供安置房补偿时,在不知道当地如何规定的情况下,可以直接根据是否符合“拆一还一”的原则来具体判断。

    被征收人在签订拆迁补偿协议时,也应当关注到公摊面积的问题,尽量在协议中明

    确提出安置房的实际套内面积不能缩水的要求。

    一套房子得来不易,大家不能掉以轻心。公摊面积也是购房时计入了房价的,因此补偿也不能少。

    【维权策略】

    对证载面积或评估结果有异议要及时提出,结合实际情况争取合理补偿

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,评估过程中确定被征收房屋面积时,主要会以产权证书和产权登记簿记载的数据作为参考依据。

    但经常有一部分房屋的实际面积和登记发证时记载的面积有出入,或者在登记后房屋的建筑面积发生了变化,但没有及时更新登记信息。如果这时候还按登记的面积为准,被征收人可能就会面临一些补偿损失。

    在这种情况下,一定要参与评估机构的实地调查工作,搜集和提供能够证明房屋实际合法面积大于证载面积的证据,积极争取全面补偿。

    如果出现证载面积不准确,或评估结果和实际情况有出入,可以针对评估结果申请复核评估及专家委员会鉴定。也可以委托专业评估机构和律师介入,争取合理补偿。

    【各地实际】

    基于所办案件,罗列了各地房屋征收关于公摊面积的部分规定。

    1、湖北省:对公摊面积进行补助。

    《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十一条:被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的,建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。

    2、青岛市

    《山东省青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,安置房屋的公摊面积单独算入补偿面积中,县级市人民政府应当根据当地实际情况确定公摊比例,并报市人民政府备案。

    3、洛阳市

    《河南省洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》中规定,被征收方选择房屋产权调换补偿时,应当对被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积进行分别调换。

    4、泰安市

    公摊面积不计入安置房的面积内

    《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定:安置房为小高层、高层的,电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

    5、西安市

    《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款:公摊面积部分均不结算房价款。

    6、石家庄市

    《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款:房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。第三款:公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。

    7、重庆市

    《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条:被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的,按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积,被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的,按实际面积计算房屋补偿。

    8、安徽省

    《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》

    第二十一条第一款:征收住宅房屋实行产权调换的,应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

    9、北京

    《昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》

    根据不同情况,系数按1.3(不含)—1.5(含)的范围确定。

    总之,公摊面积应当纳入征收补偿,如果您还有征地拆迁方面的疑问,关注咨询。


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